RIVALUTAZIONE DI TERRENI E PARTECIPAZIONI

Chi fruisce della disciplina in commento beneficia di un risparmio fiscale, in quanto, aumentando il valore fiscale del bene attraverso la rivalutazione, si riduce l’eventuale plusvalenza derivante dalla successiva cessione. La legge di Bilancio 2020 prevede la possibilità di fruire ancora una volta della procedura agevolata utile a ride- terminare il costo o valore d’acquisto dei terreni (edificabili o agricoli) e delle partecipazioni detenuti fuori dal regime di impresa.

Il valore del bene rideterminato con la redazione e con l’asseverazione della perizia di stima va inserito nel suc- cessivo atto di cessione, per determinare la plusvalenza (Agenzia delle Entrate, circolare 22 aprile 2005, n. 16). La procedura agevolata in commento può essere fruita da quei contribuenti che, in caso di cessione, realizzereb- bero potenzialmente un reddito al di fuori del regime di impresa ossia un reddito diverso (art. 67 del TUIR).

Per cui possono essere rivalutati esclusivamente i terreni e le partecipazioni che non costituiscono beni relativi all’impresa, posseduti da:

  • persone fisiche;
  • enti non commerciali;
  • società semplici e soggetti equiparati;
  • soggetti non residenti in Italia privi di una stabile organizzazione nel Territorio dello Stato.

La rideterminazione dei valori dei beni in argomento (partecipazioni e/o terreni) si considera perfezionata a con- dizione che un professionista abilitato (es. dottore commercialista, geometra, ingegnere) predisponga e asseveri la perizia di stima del terreno ovvero delle partecipazioni. La perizia deve essere rilasciata:

  • per i terreni: da professionisti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotec- nici, periti agrari, periti industriali edili; da periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura (Testo Unico di cui al Regio Decreto 20 settembre 1934, n. 2011);
  • per le partecipazioni: da professionisti iscritti agli albi di dottori commercialisti, ragionieri e periti commer- ciali, nonché revisori legali dei conti; da periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, arti- gianato e agricoltura (Testo Unico di cui al Regio Decreto 20 settembre 1934, n. 2011).

Rivalutazione dei terreni

Per ciò che concerne i terreni, all’atto della cessione di terreni già oggetto di rivalutazione, le plusvalenze si computano assumendo il valore risultante dalla perizia asseverata redatta dal professionista, aumentato del costo della relazione giurata di stima, nella misura in cui quest’ultimo sia stato effettivamente sostenuto e sia rimasto a carico del proprietario del terreno stesso, il tutto in sostituzione del valore ovvero del costo d’acquisto del terreno. Il costo fiscale del terreno così rideterminato può essere incrementato:

  • dei costi inerenti eventualmente sostenuti successivamente alla data di riferimento della perizia;
  • della rivalutazione del valore di perizia sulla base della variazione dell’indice ISTAT FOI registrata nel periodo compreso tra la data di riferimento della perizia stessa e la data di cessione, se si tratta di un terreno edificabile.

Qualora nell’atto di trasferimento sia indicato un valore non inferiore a quello rideterminato, è il valore di perizia ad assumere rilevanza in luogo del costo o valore “storico”, con la conseguenza che la plusvalenza conseguita risulta affrancata (in tutto o in parte) per effetto della rivalutazione. Anche la plusvalenza conseguita a seguito dell’esproprio di terreni rivalutati (ex art. 7 della Legge n. 448/2001) si determina assumendo quale costo fiscale il valore di perizia, aumentato del costo della perizia stessa, ancorché l’indennizzo erogato sia inferiore (Agenzia delle Entrate, Circolare 4 agosto 2004, n. 35).

Rivalutazione delle partecipazioni

La possibilità di rivalutare il costo fiscale delle partecipazioni dei soggetti non imprenditori è stata riproposta più volte negli ultimi 15 anni: analogamente alle passate edizioni, con la legge di Bilancio 2020 sono stati riaperti i termini per aderire alla rideterminazione del costo della Legge n. 448/2001 in relazione alle partecipazioni possedute all’1 gennaio 2020 (la precedente edizione prevedeva il possesso all’1 gennaio 2019), ma sono previste diverse aliquote (più onerose rispetto a quelle del passato) in relazione al bene rivalutato. L’avvenuta rivalutazione per mezzo dei sopra citati adempienti:

  • permette il riconoscimento del valore indicato nella perizia di stima in luogo del costo o valore di acquisto, ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67, co. 1, lett. c) e c-bis) del T.U.I.R.;
  • non consente, invece, il realizzo di minusvalenze deducibili.

In particolare, l’assunzione del valore di perizia delle partecipazioni, in luogo del costo o valore di acquisto, non consente il realizzo di minusvalenze utilizzabili in compensazione o riportabili nei periodi d’imposta successivi (art. 5, co. 6 della Legge n. 448/2001): in altri termini, nelle ipotesi di successiva cessione delle partecipazioni rivalutate, qualora il valore di perizia sia superiore al prezzo di cessione, la minusvalenza non ha rilevanza fiscale per il contribuente (Agenzia delle Entrate, circolare n. 47/E/2011 e circolare n. 1/E/2013). Possono accedere alla rivalutazione anche le partecipazioni rivalutate in anni precedenti beneficiando della medesima agevolazione.

Esercizio dell’opzione

L’opzione per la rideterminazione del costo o valore di acquisto dei terreni e delle partecipazioni si considera perfezionata con il versamento dell’imposta che deve essere effettuato entro il 30 giugno 2020 ovvero, in caso di pagamento rateale, a seguito del pagamento della prima rata entro la stessa data.

Ne deriva che in caso di omessa indicazione nel modello REDDITI PF dei dati relativi all’opzione si ha una violazione formale, alla quale si rendono applicabili le sanzioni da 258,00 a 2.065,00 euro (Agenzia delle Entrate circ. n. 1/E/2013). Il riconoscimento dei maggiori valori è subordinato al versamento entro il 30 giugno 2020 di un’imposta sostitutiva sull’intero valore periziato.

L’aliquota prevista sia per la rivalutazione dei terreni che per quella delle partecipazioni è unica ed è fissata all’11%. Si ricorda che la precedente edizione dell’agevolazione prevedeva le seguenti aliquote:

  • per la rivalutazione dei terreni, il 10% sia per i terreni agricoli che per le aree fabbricabili
  • per la rivalutazione delle partecipazioni, l’11% per le partecipazioni qualificate e il 10% per le partecipazioni non qualificate.

Cessione del terreno ad un prezzo inferiore al valore di perizia

Qualora nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rideterminato (a causa, ad esempio, di un deprezzamento dovuto a cause naturali o all’adozione di nuovi strumenti urbanistici, ovvero a variazioni di quelli vigenti), ai fini del calcolo della plusvalenza imponibile:

  • il valore di perizia non assume rilevanza;
  • tornano applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze.

Infatti qualora il contribuente intenda avvalersi del valore rideterminato, egli deve necessariamente indicarlo in atto di cessione anche se il corrispettivo percepito è inferiore. In questo modo, le imposte di registro, ipotecaria e catastale devono essere assolte sulla base di tale maggior valore e nel caso in cui nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rideterminato, si applicano le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze previste dall’art. 68 del T.U.I.R. senza tenere conto dell’opzione per il regime di cui alla Legge n. 448/2001 (cfr. circolare Agenzia delle Entrate 15 febbraio 2013, n. 1).

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